不動産投資道場 サラリーマンでも出来る不動産投資術
不動産投資をこれから始めたい方や始めて間もない方に、不動産投資の基礎知識や ノウハウを十分理解していただけるように、不動産投資のいいところ、気をつけて いただきたいところを中心に、サラリーマンでも出来る不動産投資の総合情報を提供しています。
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収益還元法とは
収益還元法とは対象不動産から生み出されるであろう利益を基準に考え対象不動産の適正な購入金額を割り出す方法です。不動産投資を行う際にはぜひ参考にしましょう。
皆さんは不動産会社が決める土地の価格や建物の価格などがどの様に算出されているか疑問に感じた事は無いでしょうか??不動産の相場って一般人にはなかなか知りえない現状がありますよね??
現在の日本の不動産業界では何処の土地をいくらで売ったとか購入したとかいう公表義務がなく競争になるからなのか暗黙の了解で公表しない事が多いのです。
不動産会社の価格設定の基準として対象不動産周辺の土地の価格等を参考に割りだす比準価格が用いられています。これを取引事例比較法と呼びます。
私達が投資用不動産を購入する際希望購入金額を不動産屋に申し出る事はあっても投資用不動産の金額を決める事は出来ませんよね??つまり常日頃私達は不動産会社が提示してくる価格を鵜呑みにし提示金額に対して交渉していませんか??もし自分が投資用不動産の本当の基準価格を知る事が出来たら不動産会社との交渉もスムーズに行くと思いませんか??そこで収益還元法です。基準価格を割り出し不動産屋と上手に交渉しましょう。
収益還元法の計算方法
収益還元法はあくまで不動産投資を行い利益を得る為に購入する不動産の相場を算出するものですから全ての不動産購入に適しているとは言い切れません。あくまでも不動産投資の参考に算出してみてください。
計算方法はいたってシンプルで「不動産の収益還元価値（投資用不動産の相場）＝収益÷利回り」です。簡単でしょう??利回りについては不動産会社や周辺の賃貸不動産の家賃などを参考に割り出して見てください。逆にこの計算から物件の賃料が妥当かどうかについても算出することができます。
このように不動産の収益還元法は大変簡単で便利ですので是非不動産投資をお考えで投資用不動産を購入しようと計画している方は参考にしてみて下さい。
私募投信とは
不動産投資信託で良く耳にする私募投信とはどの様な投資方法なのでしょうか??
私募には2つの種類があります。一つは不動産投資証券の買手が50人未満に限られる少人数私募と金融機関や年金基金、投資信託を扱う会社など法令で「適格機関投資家」と認められた投資家だけに販売されるプロ私募が有ります。
メリットとしては、投資家が少人数だったり不動産投資信託のプロだったりする為不動産運用方法や運営に関する情報開示などの面で緩和されているという点です。その上運用会社の各種法的書類の手続きが公募より簡単に行えるので通常かかるはずのコストや手間が省け経費削減できるのです。しかも外部への宣伝や説明などの手間も無くこれまた経費の削減に繋がります。要は内部募集みたいなモノです。内部での募集になるので解約などのリスクが殆ど無いのも魅力です。経費が削減された分投資家に還元されるのですから嬉しい投資方法です。
公募信託とは
公募信託とは私達が証券会社を通じて公開されている不動産投資法人へ投資するようなごく一般的な投資方法です。
これにより幅広く資金を集める事が出来、運用もスムーズに行えるのです。沢山の投資家に不動産投資証券を購入してもらう為ＰＲや宣伝には力を入れなければならないので宣伝広告費はかかります。しかも投資者は一般募集ですから気にいらなければすぐ違う銘柄に移って行ってしますリスクがあります。
公募信託の場合は投資証券を長期に渡り保有してもらえるよう不動産運営の方法も考える必要がありそうです。
世界リートの始まり
日本が不動産投資信託を始めるずっと前から世界では始まっていました。
日本の不動産投資信託の基礎となったのはアメリカの不動産投資信託で1960年にはすでに取引されていました。不動産投資法人数も日本の約三倍を誇り躍進し続けています。
現在はアメリカ・カナダ・豪州・ニュージーランド・オランダ・香港・シンガポール・ベルギー・フランス・ドイツ・イタリア・フィンランド・スペインで不動産投資信託が取引されており、これから先もまだまだリート市場は増え続けていきます。世界には沢山の不動産があります。各国で運用方法も投資スタイルも違います。日本に居ながらにして世界の不動産のオーナーになり配当金収入を獲得しましょう。
世界の投資用不動産
世界リートの運用先にはオフィス・リテール・賃貸住宅・ホテル・産業用施設・医療介護施設があります。一番多く投資が集まっているのはやはりリテール（日本で言う商業施設）で安定して一定の利益が魅力のようです。
日本はただいま不景気真っ只中ですが世界のどこかの国は景気が良いところも有るでしょう。そこを狙うのです!!日本を飛び出し世界の情勢を肌で感じましょう。日本とは違う市場で投資してみるのも面白いかも知れません。
法律の説明を聞こう
現在不動産投資法人を介して購入できる不動産投資証券は「金融商品の販売等に関する法律」により不動産証券の販売会社である証券会社が不動産投資を行った時のリスクについてこっちから聞かずとも必ず説明しなければならない事になっています。
もし不動産投資証券を購入する際、何の説明もなくましてやリスクの事については聞いても教えてくれない何て事が有った場合法律違反になります。投資家自身が納得行くまでトコトン説明をする義務があるのです。不動産投資信託をするに当たって知らない事や疑問に思った事はしっかり解決させてから投資に望みましょう。気になっている事があったり説明不足で投資家が失敗しないように勤める事も証券会社の役割なのです。恥ずかしがらずに疑問は解決させてしまいましょう。
類似商品に気をつけよう
不動産投資法人または資産運用会社は業務を行う為には法令に基づいた登録が必要です。登録状況などは金融庁のホームページで確認できます。
最近では不動産投資法人と嘘を付き、投資金を騙し取るなんていう手の込んだ詐欺を行う業者が居るそうです。投資には多額の資金が必要でそこを狙ってきます。少しでもおかしいなぁとかんじたら業者の名前を聞き金融庁のホームページにアクセスし実在する会社かどうか確かめましょう。不動産投資は損も得も全てが自己責任です。何かあってからでは遅いのです。しっかり自分の資産を守りましょう。
