不動産投資道場 サラリーマンでも出来る不動産投資術
不動産投資をこれから始めたい方や始めて間もない方に、不動産投資の基礎知識や ノウハウを十分理解していただけるように、不動産投資のいいところ、気をつけて いただきたいところを中心に、サラリーマンでも出来る不動産投資の総合情報を提供しています。
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投資用不動産とは
投資用不動産とは不動産投資事業を目的として選ぶ不動産のことを言います。
選び方によって損益の差は計り知れません。新築・中古物件にかかわらず建設やリフォームを依頼する会社は一社に決めず数社に見積もりをお願いし建設価格や管理・サービスを比較することが大切です。同じ工事でも付加価値が大きく違う場合が多いようです。
投資家にとって投資用不動産は利益を生んでくれる宝箱のようなものです。基本を押えより良い不動産選びをしましょう。
投資用不動産の種類
投資用不動産には収益方法によって大きくこの二つに分けられます。
＜1＞賃貸料・テナント料・地代などで収益を得る収益型不動産
＜2＞不動産を売買することで売買益を得る売買益型不動産
この二つです。収益型も売買益型も利益の得方が違うだけで同じ不動産投資です。
どのようにして利益を得たいのかによって投資用の不動産選びも変わってきます。自分が行いたい不動産投資は何なのか、一番最良な事業の方法はなんなのかを良く考え利益を生んでくれそうな対象不動産を選ぶことが大切です。
収益型不動産物件の種類
収益型投資用不動産にはいくつかの種類があります。
賃貸オフィスビル、賃貸店舗ビル、賃貸マンション、ホテル、工場、貸倉庫、貸店舗、賃貸住戸、貸駐車場、貸資材置き場、貸農場、などでいずれも投資家自身が不動産投資をし不動産事業（ここでは不動産賃貸・テナントなど）を行う事によって賃貸料やテナント料として定期的に収益が発生します。
世の中には沢山の不動産があります。賃貸不動産は地域性や立地条件などが重要になってきます。投資用不動産・その地域について詳しくリサーチし空家・空室が出ない条件のよい不動産を投資用の不動産として選ぶ事が不動産投資を成功させる第一歩になるのです。自分の目で確かめここであれば賃貸料を払ってでも借りたい!!と思う物件をトコトン探すことが成功に繋がります。
売買益型不動産物件の種類
売買益型不動産物件にはいくつかの種類があります。
マンション用地、戸建て用地、商業用地、工場用地、マンション分譲、戸建分譲、中古住宅の売買、宅地分譲、調整区域用地の分譲、資材置き場、リゾート用地の分譲、農地、などでいずれも投資家自身が不動産投資をし不動産事業（ここでは不動産売買）を行う事によって売買益が発生します。
売買益を得るポイントとしては、直接不動産所有をする現物不動産投資や投資不動産の共同オーナーになる小口化不動産投資の場合投資用不動産をより高値で売る事よりも気に入った投資用不動産をより安値で購入し保有出来るかが重要です。不動産証券を売買して売却益を得る不動産投資信託も例外ではなく銘柄が保有する不動産の動向を知っておく事は不動産投資をするに当たって重要です。
不動産会社と交渉して少しでも安く不動産を購入出来るならば良いでしょうが不動産会社も仕事です。何百万も勉強してくれるはずがありませんよね??安さにこだわり変な曰く付きの不動産を買わされるケースも無きにしも非ずです。でも諦める必要はありません!!世の中不動産を購入できるのは不動産会社だけではありません。会社経営の不振で不動産を現金に換えたいと言う社長や、ローン返済が出来なくなって不動産を競売にかけられてしまったサラリーマンや、保証人になったが為に借金をかぶり自宅を競売にかけられる人、相続したものの不動産より現金が欲しいと言う人など不動産を売りたがっている人や安値で不動産を購入出来るシステムは沢山あります。競売不動産は各地の裁判所に公告されていますので参考になるでしょう。この場合不動産に対するリサーチは慎重にしなければなりませんが、思わぬ掘り出し物件に出会える可能性も十分にあります。
まずは自分の足でリサーチする事。それが収益に繋がるのです。
新築投資用不動産について
新築物件のメリットは最初から最後まで投資家自身がプロデュース出来ると言う点です。流行最先端の設備を導入する事が出来ますし修繕費用は当分かかりません。リフォーム資金の心配も当分必要ありませんし何より新築と言うだけで需要者のハートを掴めます。
その反面新築ですからどうしても高い家賃設定になってしまいます。需要者受け入れてくれるか心配ですがそこは新築ピカピカと言うところでカバー出来るでしょう。
新築物件については市場調査や、地域調査が重要です。将来的な土地開発もリサーチし永久的に収益を得られるよう頑張りましょう。
中古投資用不動産について
中古物件を購入するポイントは土地の購入代と目先のメンテナンスにかかる費用の総額です。中古で購入する建物は殆どリフォームが必要になりますのであって無い様な物と考える事が妥当でしょう。
築20年くらいの物件がお薦めです。バブル全盛期にお金を使って贅沢に造られていますので以外に掘り出し物があります。価格も新築に比べればリーズナブルな価格で購入可能ですし投資家の目利きが問われます。
逆に、バブル後に建てられた不動産は、安いコストで造らされる事が多かったようで手抜き不動産が多いと聞きました。全てがそうと言うわけでは有りませんが不安はありますよね??不動産査定の段階でプロとよくよく検討し後悔の無い不動産選びを行い儲かる不動産投資を行いましょう。
競売物件について
不動産投資に大切な事はいかに良質の物件を安く購入出来るかと言う事です。そこで競売物件を考えて見ましょう。
競売物件とは、借金をする為に不動産を担保にして借入れしたが支払いが困難になり為債権回収の為に担保不動産を裁判所が入札で販売する物件の事をいいます。
土地のみを競売で購入しようと思ってもそんなに安く購入は出来ませんが建物付きの土地は相場より格段に安い物件を購入出来ます。
しかしその代わりデメリットもあります。
その一番の理由はローンが利用できにくいと言う事です。 入札の時点で入札金額の１０％を裁判所に預け、入札したら一定期間内に現金で全て支払わなければならないのです。自己資金の用意がポイントになりローンを組むのは難しいでしょう。なぜなら確実に競売で落とせるかどうかは分からないからです。
二番目の理由は競売物件は落札するまで物件の中身を見ることが出来ないという事です。予想以上に痛みが激しかったり、まだ人が住んでいたなんて言うトラブルも実際おきているようです。
裁判所には物件の権利関係が分かる「物件明細書」と物件の現在状況が分かる「現況調査報告書」と物件の市場周辺環境や評価額などが書かれた「評価書」がありますので参考にしましょう。
不動産投資を行うには良質な不動産の選出が大切です。競売と馬鹿にせず掘り出し物件をゲット出来るようたまには裁判所の競売物件公募を参考にする事も一つの手でしょう。
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